Tekort aan betaalbare koopappartementen

Dit is een ingekorte versie van het artikel in ROm 7-8, juli-augustus, vakblad voor de fysieke leefomgeving. Door Cyril Crutzen en Gert Jan Hagen, Sprinco Urban Analytics
Tekort aan (middel)dure koopappartementen

Bouwen voor empty-nesters kan de woningmarkt ontstoppen

 Jarenlang zijn woningen toegevoegd aan de woningvoorraad die de doorstroming van huishoudens belemmerden, waardoor kleine huishoudens nu in grote woningen wonen en grote huishoudens in kleine.

De bouw van meer middeldure en dure koopappartementen heeft het sterkste doorstroomeffect op de woningmarkt, blijkt uit vervolgonderzoek van Springco Urban Analytics. 

In het vorige artikel ‘Beter benutten van de woningvoorraad’ (ROm 6, juni 2020) constateerden we dat vooral huishoudens van 55 jaar en ouder ruim tot zeer ruim wonen. De vragen die zich dan opdringen: Welke ideeën hebben empty-nesters eigenlijk over hun woonsituatie? Vinden ze die ideaal? Welke woonwensen hebben ze? Kunnen we die kennis benutten om woningen te bouwen die in hun behoeften voorzien?

Verhuisgeneigd

Willen empty-nesters überhaupt wel verhuizen? Iedereen in ons vakgebied heeft daarover een mening, vaak gebaseerd op het gedrag van de eigen ouders, ooms en tantes. Veel mensen denken dat empty-nesters graag daar willen blijven wonen waar ze al wonen. Dat is een misvatting! Weliswaar geldt dit voor veel empty-nesters, maar bijna een op de drie empty-nesters is zeker, waarschijnlijk of misschien verhuisgeneigd (afbeelding 1). Bij empty-nesters die op een flat zonder lift wonen ligt dat percentage zelfs nog hoger (40 procent). Bij empty-nesters die in een appartement met lift wonen is dat lager (20 procent). Gecombineerd met de enorme omvang van deze groep (4,3 miljoen van de 17,4 miljoen Nederlanders hebben een leeftijd tussen 55 en 75 jaar), die bovendien nog verder groeit, spreken we over een grote groep mensen die in potentie wil verhuizen. Niet omdat ze moeten, maar omdat ze willen.

Woonvoorkeur

Aan de groep empty-nesters die in een grondgebonden woning wonen, is de vraag gesteld waarom ze een verhuizing overwegen. Bijna de helft vindt dat ze nu te groot wonen en daarom op zoek zijn naar een kleinere woning. Dit is de groep waar het bij het beter benutten van de woningvoorraad om gaat. Verder zien we ook dat de gezondheid, een andere woonomgeving (deels stedelijker, deels landelijker) en goedkoper wonen belangrijke redenen zijn om te willen verhuizen. Wanneer we in het beleid daarmee rekening houden, neemt de potentie van doorstroming nog verder toe.

Bijna de helft vindt dat ze nu te groot woont en is op zoek naar een kleinere woning

Om te weten wat er gebouwd moet worden om 55-plussers aan te trekken, is gevraagd wat voor woning ze wensen. De meeste empty-nesters, die verhuisgeneigd zijn en nu in een grondgebonden woning wonen, zijn geïnteresseerd in een appartement met een lift (afbeelding 2). Maar echt niet iedere empty nester wil naar een appartement. Ook dat staat in de grafiek. Ongeveer 40 procent verkiest een grondgebonden woning. En écht opvallend is dat 20 procent van de empty-nesters een voorkeur heeft voor een vrijstaande woning. Omdat deze doelgroep het prima vindt om in een dorpse of landelijke omgeving verder weg van voorzieningen te wonen – ze hoeven niet meer dicht bij een basisschool of middelbare school te wonen, de boodschappen worden bezorgd – is een vrijstaande woning voor velen van hen vaak ook haalbaar. Een duurdere woning in de stad wordt ingeruild voor goedkopere meters buiten de stad. Wanneer je langs zelfbouwprojecten rijdt, zie je steeds vaker 60-plussers hun woning bouwen. Vroeger deed je dat als dertiger om een huis voor je uitbreidende gezin te bouwen.

Betaalbaarheid

Naast het woningtype is het eigenaarschap belangrijk voor een empty nester. Huishoudens die nu in een koopwoning of een sociale huurwoning wonen, zouden dit het liefste blijven doen na verhuizing. Van de mensen die nu in een vrijemarkthuurwoning wonen, gaat de voorkeur uit naar een sociale huurwoning.

In iedere klasse zien we een grote groep die goedkoper wil wonen

Uiteraard is ook het prijsniveau van de woning van belang. De meeste huishoudens zoeken een huis in dezelfde prijsklasse, maar in iedere klasse zien we een grote groep die goedkoper wil wonen. Zo wil een kwart van de verhuisgeneigde 55-plussers naar een woning in het middeldure segment, en een op de drie inwoners van een middeldure woning wil graag naar een goedkope woning. Dit past bij het idee van kleiner wonen, maar ook bij het idee dat 55-plussers langzaam moeten denken aan het feit dat hun inkomen erop achteruitgaat als ze eenmaal met pensioen zijn.

Empty-nesters zijn meer dan bereid om te verhuizen naar een meergezinswoning. Maar dat betekent nog niet dat ze dat ook doen. Empty-nesters in goedkope eengezinshuurwoningen lopen vaak tegen de volgende zaken aan: hun inkomen is inmiddels te hoog geworden voor de sociale sector; ze komen dan niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Of ze moeten veel meer gaan betalen voor een kleinere woning. In het land zijn meerdere succesverhalen van corporaties die de huur van het sociale huurappartement tijdelijk verlagen om de bewoner min of meer gelijk over te laten gaan.

Veel mensen die nu een dure koopwoning hebben, willen ook een duur appartement. Hetzelfde zien we bij de middeldure koopwoningen. Veel mensen blijven graag in hetzelfde prijssegment. Goedkope huurappartementen worden vooral gevraagd door huishoudens die al in een goedkope huurwoning wonen. Ook vanuit de koopsector is er vraag naar dit segment. Maar in dit segment staat de beschikbaarheid onder druk, zoals afgelezen kan worden aan de lange wachtlijsten.

‘Overnight’-analyse

Dit artikel is geschreven om een scherper beeld te krijgen van de potentie van doorstroming. Daarvoor moet we niet alleen naar voren kijken, maar ook naar achteren: welke woning laten mensen achter? Hiervoor betrekken we alle woningen van de verhuisgeneigde bewoners in de analyse, ongeacht hun leeftijd en huidige woning. Want zij bezitten woningen die vrijkomen en in potentie aantrekkelijk zouden kunnen zijn voor doorstromers. We noemen dit een ‘overnight’-analyse. Stel iedereen verhuist vannacht naar de woning van zijn voorkeur, welke woningen hebben we morgenochtend dan te veel en welke te weinig. Zo kunnen we zien of er een structureel tekort of overschot is aan bepaalde soorten woningen. Het resultaat van deze analyse laat geen ruimte voor misverstand. In afbeelding 3 staat EGW voor eengezinswoning en MGW voor meergezinswoning ofwel een appartement.

Lees ook onderstaand artikel op de website:

Wooningvoorraad aanpassen

 

Typ uw zoekopdracht en klik op enter